Conjunto Habitacional
Por Alexandra Camilo

Conceito: é o conjunto de edificações horizontais ou verticais, com vias de acesso de uso público. Uma crítica que se faz a este conceito é a possibilidade de se entender, como conjuntos habitacionais, aqueles grupos de habitações construídas em favelas, cortiços etc.
Uma definição um pouco mais restritiva é a que consideram conjuntos residenciais aqueles que tenham 50 ou mais unidades de moradia, respeitadas as seguintes condições:

I - o conjunto deverá atender ao estabelecido na Lei do Parcelamento do Solo Urbano e no Plano Diretor do Município;
II - a largura dos acessos às moradias será determinado em função do número de moradias a que irá servir, sendo 6,00m a largura mínima;
III - para cada 20 unidades de moradia ou fração haverá uma área de uso comum, equivalente a 1/5 da soma das áreas de projeção das moradias, destinadas ao lazer;
IV – quando o número de moradias for superior a 100 unidades, será reservada área para escola e comércio;
V - o conjunto deverá dispor de rede de iluminação pública e domiciliar de água e
esgotos;
VI - os conjuntos poderão constituir-se de prédios de apartamentos ou de moradias
isoladas;
VII - o terreno poderá ser desmembrado em várias propriedades de uma só pessoa
ou condomínio, desde que cada parcela desmembrada atenda ao prescrito pela Lei
de Parcelamento do Solo Urbano;
VIII - as edificações deverão obedecer às exigências deste Código.

O conceito apresentado por essa legislação introduz a idéia de que um conjunto habitacional:
• deva ser planejado (seguir diretrizes de lei de parcelamento e de plano diretor, considerar adensamento no projeto dos acessos etc);
• deva ter infra-estrutura básica.

A incapacidade dos governos e autoridades locais, para suprir a demanda da população com habitações adequadas, tem levado ao crescimento rápido de assentamentos residenciais irregulares e favelas na maioria das cidades, esses modos de produção, no entanto, acabam gerando um desenvolvimento habitacional que acontece de forma inadequada, implicando em grandes impactos ambientais, econômicos e sociais para as cidades, pois a edificação é implantada, freqüentemente, em um terreno que não tem as mínimas condições físicas e urbanísticas.
A partir das colocações anteriores, percebe-se que o desafio atual diz respeito à necessidade de se construir um grande número de unidades habitacionais, de baixo custo e de boa qualidade, em um curto espaço de tempo, que sejam atendidas adequadamente por serviços urbanos, considerando o desenvolvimento sustentável.
Nesse contexto, uma solução proposta é a construção de conjuntos habitacionais, através dos quais, principalmente em empreendimentos relativos à produção de conjuntos habitacionais de interesse social, procura-se a minimização de custos de urbanização e de custos das edificações. Além disso, buscam-se ganhos na qualidade do ambiente construído, já que, na concepção desses conjuntos, são considerados critérios pré-estabelecidos por legislações e normas que consideram questões ambientais e sociais.

Voltando a realidade do Brasil:
Habitação para todos a que custo?
O programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida completou dois anos sem entregar nenhum imóvel às famílias da cidade de São Paulo que recebem até três salários mínimos (R$ 1.395), a Caixa Econômica Federal informou, em nota, que "o principal entrave é o custo dos terrenos em São Paulo, que é maior do que nas demais cidades do país", o alto custo de produção, como preço do terreno e infra-estrutura de água e esgoto, não cabe, segundo a iniciativa privada, no teto de R$ 52 mil definido pelo governo para os imóveis destinados à baixa renda, isso inviabilizou o sucesso do programa na cidade, diz José Carlos Martins, vice-presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil). "Você há de convir que alguma coisa em São Paulo de R$ 52 mil é obra de ficção", afirma. Sérgio Watanabe, presidente do Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil em São Paulo), diz que existiam 400 mil unidades a serem distribuídas no Brasil para a faixa de até três salários. A cidade de São Paulo teria 70 mil."Tinha o potencial, mas só foram viabilizadas 3.000 habitações. Assim mesmo, só com subsídio e doação de terreno pelo município", diz, estão previstos para a capital 23 empreendimentos, com 3.596 habitações, orçados em R$ 186,1 milhões. As obras de 21 deles estão em andamento, com entrega prevista para a partir do segundo semestre de 2011, informa a Caixa, Watanabe e Martins concordam que a viabilidade econômica do programa passa pelo aumento do valor-limite de R$ 52 mil para cada imóvel, aliado a incentivos públicos, como doação de terreno e infra-estrutura.
Alexandra Camilo, aluna da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UMC, Tema: Urbanismo, Abril de 2011.